10. juni 2024
Vestre Landsrets nylige afgørelse bekræfter, at præcise anvendelsesbestemmelser i erhvervslejekontrakter kan have afgørende betydning. Dommen illustrerer, at det er essentielt for udlejere og lejere, at bestemmelsen er formuleret klart og præcist for at undgå tvister og erstatningskrav.
Sagen omhandler
Den nyligt afsagte afgørelse, som fremgår af Tidsskrift for Bolig- og Byggeret fra april 2024 (TBB 2024.240), omhandler kravene til formuleringen af anvendelsesbestemmelser i erhvervslejekontrakter.
I den pågældende sag fremgik det af lejekontrakten, at lejemålet måtte anvendes til restaurant-/cateringvirksomhed samt, at det var udlejer, der var ansvarlig for, at lejemålet kunne anvendes i overensstemmelse med det oplyste formål.
Lejer anvendte hele lejemålet til cateringvirksomhed, hvilket var i strid med lokalplanen for området, som kun tillod, at 20% af lejemålet blev brugt til catering. Derfor kunne lejer ikke lovligt fortsætte virksomheden i de lejede lokaler.
Domstolene konkluderede, at lejekontrakten ikke skulle fortolkes som, at lejemålet ikke udelukkende kunne bruges til cateringvirksomhed. Da udlejer var ansvarlig for, at anvendelsen var lovlig, fastslog både boligretten og landsretten, at ophævelsen var berettiget, og at lejer havde krav på erstatning for sit tab.
Vores kommentarer til dommen
Det er vigtigt, at anvendelsesbestemmelser ikke formuleres for bredt ved aftalens indgåelse. Ved formulering af anvendelsesbestemmelser skal man være sikker på, at alle de oplyste formål lovligt kan drives fra det lejede. Det er ofte udlejer, der bærer dette ansvar, men der er intet til hinder for, at parterne aftaler, at udlejer ikke har noget ansvar i den forbindelse.
Såfremt udlejer er ansvarlig for, at lejemålet kan bruges i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelsen, kan udlejer blive pålagt et krav om erstatning for lejers tab, hvis den angivne anvendelse ikke er lovlig. Derudover vil lejer være berettiget til at ophæve lejeaftalen. Hvis udlejer ikke har styr på formuleringen af anvendelsesbestemmelsen, vil det derfor kunne medføre en masse unødvendige omkostninger.
Hvis udlejer ikke har ansvar for lejemålets anvendelse, risikerer lejer at stå med et lejemål, der ikke kan bruges som ønsket – uden at kunne kræve erstatning fra udlejer. Lejemålet vil derfor blive en omkostning, som kunne være undgået.
Vores anbefaling er derfor, at begge parter bør være opmærksomme på bestemmelsens ordlyd – allerede inden aftalens indgåelse.
Vi kan hjælpe
Hos Roesgaard Advokater er vi et stærkt team af erfarne lejeretsspecialister, der tilbyder rådgivning inden for alle erhvervslejerettens discipliner. Vores team guider dig igennem de komplekse lejeforhold uanset, om du er lejer eller udlejer og hjælper med at finde netop den løsning, der passer bedst til dine behov.