7. september 2023
Folketinget vedtog inden sommerferien de nye ejendomsskatteregler, som skal gælde fra 1. januar 2024. Vi giver et overblik over, hvordan man er stillet i forbindelse med køb, opførelse og ombygning af fast ejendom før og efter årsskiftet.
Mens de nye ejendomsvurderinger stadig lader vente på sig, er de nye regler for den fremtidige ejendomsbeskatning nu lagt fast i to nye love, som Folketinget vedtog inden sommerferien.
De nye skatteregler, der vil gælde fra 1. januar 2024, kan for nogle ejendomsejere medføre en besparelse og for andre en stigning i ejendomsskatterne.
Om man vil opleve en stigning i skatterne afhænger bl.a. af, om man har købt, opført eller ombygget sin bolig før eller efter årsskiftet.
Køb af ejendomme
Ejendomsværdiskatten beregnes som udgangspunkt på baggrund af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Siden 2002 har der dog været et skattestop for ejendomsværdiskatten, som betyder, at ejendomsværdiskatten i dag beregnes af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct. eller af ejendomsværdien pr. 1. januar 2002, hvis denne er mindre end den seneste vurdering.
Dette skattestop afskaffes fra og med indkomståret 2024, sådan at de nye ejendomsvurderinger herefter kan blive lagt til grund for ejendomsbeskatningen. Der indføres dog samtidig et forsigtighedsprincip, sådan at beskatningsgrundlaget fastsættes som ejendomsværdien fratrukket 20 pct. Fremover vil beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten dermed udgøre 80 pct. af den nye ejendomsvurdering.
Skatterabat ved køb inden 1. januar 2024
For at sikre at boligejere, der har overtaget deres ejendom inden 1. januar 2024, ikke vil opleve en stigning i ejendomsværdiskatten, indføres der som en overgangsordning en skatterabat. Rabatten betyder, at nuværende boligejere ikke vil opleve en samlet stigning i ejendomsskatterne. Det gælder både for ejerboliger i Danmark og i udlandet.
For at blive omfattet af skatterabatten er det dog en forudsætning, at man har overtaget boligen senest den 31. december 2023. Ved et senere køb vil skatterabatten ikke gælde.
Hvor betingelserne for skatterabatten er opfyldt, bortfalder skatterabatten ved et senere ejerskifte eller ved en ændret anvendelse af ejendommen. Ved salg af en ejendom til overtagelse den 1. januar 2024 eller senere vil den nye ejer dermed ikke være omfattet af skatterabatten, medmindre der er tale om en overdragelse mellem ægtefæller. Et bortfald af skatterabatten vil kunne medføre, at boligens handelsværdi ved et salg reduceres. Skatterabatten har derfor størst værdi, hvis man forventer en længere ejertid.
Køber man en ejerbolig med overtagelse den 1. januar 2024 eller senere, vil ejendomsværdiskatten blive beregnet af den nye ejendomsvurdering med fradrag af 20 pct. Da de nye ejendomsvurderinger endnu ikke er udsendt for alle ejerboliger, vil beskatningen i 2024 og 2025 dog i mange tilfælde blive baseret på foreløbige vurderinger fastsat af Vurderingsstyrelsen. Disse foreløbige vurderinger kan ikke påklages, men ejendomsskatterne efterreguleres efterfølgende, når der er sket udsendelse af de endelige vurderinger pr. 1. januar 2022.
Nye lavere skattesatser
For at undgå væsentlige stigninger i ejendomsværdiskatten i de tilfælde hvor skatterabatten ikke gælder, justeres skattesatserne fra og med 2024.
I dag beregnes ejendomsværdiskatten som 0,92 pct. af den del af det opgjorte beskatningsgrundlag, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 3 pct. af resten. Dette ændres med de nye regler sådan, at ejendomsværdiskatten fremover beregnes som 0,51 pct. af beskatningsgrundlaget op til 9.200.000 kr. (2024-niveau) og 1,4 pct. af resten. Progressionsgrænsen på 9.200.000 kr. vil desuden blive reguleret løbende.
Trods nedsættelsen af skattesatserne forventes det dog, at navnlig huse og ejerlejligheder i og omkring de større byer vil opleve en stigning i ejendomsskatterne.
Ændret grundskyld
Udover ejendomsværdiskat betaler man som ejendomsejer grundskyld (kommunal ejendomsskat).
Grundskylden beregnes som udgangspunkt af grundværdien i henhold til den seneste offentlige ejendomsvurdering. Siden 2003 har der dog været et skatteloft, som indebærer, at beskatningsgrundlaget for grundskylden højst kan stige med en reguleringsprocent på op til højst 7 pct. om året. Denne regel har betydet, at beskatningsgrundlaget for mange ejendomme i dag er væsentligt lavere end den aktuelle grundværdi.
Fra og med 2024 vil grundskatteloftet ikke længere gælde, og beskatningsgrundlaget vil i stedet blive fastsat som 80 pct. af grundværdien i det foregående år, henholdsvis af det foreløbige beskatningsgrundlag for grunden.
Boligejere, der har overtaget deres ejendom senest den 31. december 2023, vil dog være omfattet af skatterabatten beskrevet ovenfor, sådan at de samlede ejendomsskatter ikke stiger.
Herudover reduceres skattesatsen for grundskylden fra 2024 og frem, sådan at de enkelte kommuner forventes at opnå samme skatteprovenu som i dag. For årene 2024-2028 er der fastsat et midlertidigt loft for grundskyldspromillen i de enkelte kommuner. Fra og med 2029 kan de enkelte kommuner frit fastsætte grundskyldspromillen, dog højst til 30 promille.
Endelig vil der fra 2024 gælde en valgfri indefrysningsordning for stigninger i de samlede ejendomsskatter. Denne ordning betyder, at stigninger i ejendomsskatten indefryses som et lån, som forfalder ved ejerskifte. Lånet forrentes løbende og hæfter på ejendommen men vil til enhver tid kunne indfries.
Opførelse af ejendomme
Ved nybyggeri betales der ejendomsværdiskat fra og med det indkomstår, hvor ejendommen er vurderet som færdigbygget.
Skatterabatten, som beskrevet ovenfor, gælder dog også ved opførelse af nye ejendomme, forudsat at byggeriet er færdigmeldt til kommunen senest den 1. januar 2024.
Dette gælder også i tilfælde, hvor boligejeren har nedrevet en eksisterende ejendom med henblik på at bygge en ny ejendom, og uanset om den nye bygning bygges på en eksisterende sokkel.
Ved projektsalg skal den nyopførte ejendom være både færdigbygget og overtaget inden årsskiftet.
Er man omfattet af skatterabatten, vil der efter færdigmelding af byggeriet ske en omvurdering, hvor der også fastsættes en ”skattestopværdi” på 2001-/2002-niveau.
Efter færdigmelding af byggeriet vil Vurderingsstyrelsen dog i første omgang fastsætte et foreløbigt beskatningsgrundlag til brug for opkrævningen af ejendomsværdiskat frem til udsendelsen af den nye ejendomsvurdering. Dette foreløbige beskatningsgrundlag er ikke bindende og kan frit ændres af ejendomsejeren.
I forbindelse med den nye vurdering vil der dog ske en efterregulering af ejendomsværdiskatten. Har det foreløbige beskatningsgrundlag været fastsat for lavt, vil det derfor senere udløse en opkrævning eller udbetaling af differencen som restskat eller overskydende skat.
Ombygning af ejendomme
Ved ombygning af eller tilbygning på en ejendom gælder skatterabatten, hvis ombygningen færdigmeldes til kommunen senest den 1. januar 2024.
Færdigmeldes ombygningen senere, vil skatterabatten for ejendomsværdiskat kun gælde ejendommen, som den stod inden ombygningen.
Selve ombygningen og den deraf følgende omvurdering vil dermed ikke være omfattet af skatterabatten men vil blive beskattet efter de nye regler.
Reglerne gælder af samme grund kun for ombygninger, der kræver byggetilladelse, og som derfor udløser en omvurdering, herunder fordi boligarealet ændres. Reglerne er derfor ikke relevante ved almindelig renovering og vedligeholdelse af en bolig.
Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat, så længe en bolig er ubeboelig og dermed ikke står til rådighed som ejerbolig.
Hos Roesgaard er vi eksperter i ejendomsbeskatning og bistår gerne ved spørgsmål om de nye ejendomsskatter.
